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十大最尴尬的城市 暴走在最尴尬的城市

时间:2023-03-15来源:网络作者:小千

简介:暴走在最尴尬的城市1一提起尴尬的城市,很多城市都满肚子委屈,比如:山东济南,山西太原,河北石家庄……这种

【菜科解读】

一提起尴尬的城市,很多城市都满肚子委屈,比如:

山东济南,山西太原,河北石家庄……

这种二线城市确实是存在这样的问题的,但是如果我们往下深挖,三线城市中,谁比较尴尬呢?

我想直接给出答案:金华!

为什么?

对比整个浙江省城市来说:

温州的皮革厂是声名在外,绍兴的名人堂是人才辈出,比如影响我们国人的鲁迅,除此以外,杭绍甬一条线的位置,也让金华甘拜下风。

实力强不强,GDP说话是具有说服力的,看一下2021年GDP排名:

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(1)

这张排名,金华只排名到第七,在全省尴尬也就算了。

在市里,作为一个老大的地位,但是却被小弟一个个超越,主要在哪些方面?

1、知名度

义乌的小商品市场,永康建筑,五金,东阳横店影视,红木等享誉全国甚至全球。

于是又了这样的称谓“”浙江的金华,中国的永康、亚洲的横店,世界的义乌”。

2、GDP

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(2)

GDP被义乌一直碾压,后面还有东阳,永康逼近。

正如金华地位的尴尬,房地产市场同一批次不如如温州,绍兴。

在这种裹挟下,房价不如义乌,永康市。

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(3)

特别是义乌,在整个长三角都是响亮的,二季度数据出来了,给你看结果:

重点关注的42个城市2022年上半年套均总价超100万元/套,房价集体迈过“百万大关”。

四线城市义乌套均总价341.58万元/套,力压苏州、宁波、合肥等热点二线城市,在长三角42城中排名第5;

一首凉凉再次响起,送给金华。

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在这种背景下,金华的市场是如何呢?

首先了解一下金华的发展方向:

金华只有两个区:婺城和金东,由于地理因素,山和江比较多,区域之间的界限也比较明确,比如江南、江北等等,而城市发展是向东和向南,向东是主要方向。

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(4)

再亮几个观点:

1、金华对学区房比较认可,学区是大家比较认可和追逐的对象。

在这种情况下,金华学区改革试点。

学校要求比较严格,分三个级别,有房有户,有户无房,有房无户。

学校比较好的话,有房有户还要要求3_5年的等待时间。

最好是从小学到初中都有学区,否则很难上好的学校。

2、限价对价值版块比较重要,在这个的影响下,重点区域房价比较扁平化,比如江南,湖海塘,多湖。

3、装修都比较差。

装修和车位只是一个溢价存在,但是目前这种情况已经比较少见,不要买地王项目。

4、产品,一个户型基本上套用所有的楼盘,容积率比较低,基本在3以下。

户型面积比较小,即使改善楼盘也是89㎡开始的。

5、地缘性客群比较多,江北吸纳兰溪,江南吸纳永康、武义 ,东部吸引义乌

6、不限购,限贷,首付2城,2套4成是主流,不限购,利率基本首套是4.4%。

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那么每个版块是如何的呢,我们具体分析:

这是一张金华的版块房价地图:

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(5)

1、婺城区新区:以西二环为界,西二环到白沙溪比较成熟,白沙溪以西城乡结合部。

这边主要是吸引兰溪的人购买,白沙溪以西边多以工厂为主,降价比较厉害。界面多以厂区以及未改造的村庄为主。

婺城新区,户型面积比较小,配套比较成熟,区政府附近,环境,界面都不错。

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(6)

这里的基本80%的都是自住,投资很少。

区域内一个楼盘中南君启,面积51-97平,毛坯1.4万左右,基本上处于准现房状态,不好卖压力比较大。

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偏南的位置,都比较低密,以洋房叠墅为主,中交碧桂园澄庐就是比较典型的,洋房价格没有出来,叠墅在1.8万左右。地缘性改善的一种行为。

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(7)

婺城新区南附近的容积率

2、江北高铁新城:围绕金华站打造的一个新城处于江北西边交界处,路比较宽,界面不错,但是荒凉,没有配套,刚起步,距离江北老城比较近。

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(8)

新旧老城的交接处,周边没有新房。

只有保利堂悦一个楼盘,小高层均价2.1万,洋房2.3万,区域未来会有不少地块开发。

3、金东区中央贸创区板块,金东新城,厂区比较多,路网刚打通。主要是水果批发以及汽车交易。

它位于婺城与金东板块交界处,周边环境较差,还有很多村子没拆,优势就是婺州外国语中学,升学率排名第一,今年开始转公。

金地天阳翡翠云邸,面积就是89,98为主,毛坯为1.5-1.6万。

4、金华南站片区:是以金义新区的概念以及围绕高铁南站建设。

沿着东阳江两岸打造的,规划是华东国际联运新城,分为三个板块,南站服务板块,轨道经济板块,国际陆港板块,在金义新区发展的方向上。

在这里的话,金地保利潮起城央,价格在1.7万,面积81-89㎡,比较偏刚需。

5、江南版块:主城没有什么新房,老城核心板块,围绕金华江而建,环境还不错。

楼盘也不多,大都在主城西南,楼盘不多。

在这里的话,就以万科锦里江澜为例来说,江景房,11-18小高层,精装2.1万。

6、湖海塘版块属于婺城区,富人区。

区域内有湖海塘,主要发展的就是湖海塘东边,东边基本开发完毕,西边尚未开发,刚拍出一块地,预计也是2万

限价在这里的作用比较大,不过现在行情不如之前,高峰期金地峯范,2.4万 35万车位绑定两个。

目前云湖臻品还在绑定车位,毛坯2.1-2.3,必须绑定两个车位42万而附近绿城基本上不绑定车位了。

7、金东多湖板块

片区界面不错,金华江、武义江、东阳江三江交汇处,环境不错,片区界面也比较新,次新房较多,有轻轨、有水、有公园、有万达等;

核心区的楼盘很少了,大多分布在多湖南。

荣安华府,97_106多,旁边有个巢塘湖,价格是精装2.5_2.6万,装修标准2千多,装修比较差。

明年交房,距离医院比较近,远离多湖最中心,车位可要可不要。

片区未来待开发地块也比较多,目前严格限价,之前都要绑车位销售。

现在市场下沉,有些全部不用绑车位,有些项目只有热门户型需要绑车位,一般是大户型。

7、金义新区:片区和主城有断裂带,而且比较大,中间都是耕田,以及苗圃基地,配套基本为0;

金义新区核心区比较成熟,有宝龙广场,有新盘,但新房不多,市场也比较差。

看张图就明白了:

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(9)

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(10)

规划很美,需要很长时间去落地,去填满。

江北与秋滨工业区这两个片区基本上没有新房,就不过多的说了。

江北就是老城的一个概念,而秋滨工业区是比较厉害的,可以看几张了解一下:

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(11)

十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(12)

这就是下沉之后的金华市场。

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纵观金华的房价发展脉络,在之前也是非常猛的:

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十大最尴尬的城市(暴走在最尴尬的城市)(13)

2016年是起步阶段,

2017年-2018年是高峰期,3年直接从1万蹦到1.72万,

2019-2020年疫情起来,虽然有疫情,但是2020年上半年也是比较厉害的,一方面是地王的刺激,一方面是学区房的炒作,有些直接到8万-9万。

在这种情况下,金华被约谈,于是从供地,拿证,备案价等一系列政策的作用下,这几年产生了市场下行的行为。

那么重点来了,到底要如何买?

金华的买房逻辑是非常简单的,本地改善就是湖海塘,而多湖是更多非金华本地人所关注的。

一路向东,是发展核心,但是目前金华的发展能力有限,往东的界限是非常明显的,二环路真的是很远的界限了。

江北-江南-湖海塘-多湖形成的固定的铁三角,尽量不要出这个区域。

但是同样的价格,你放在整个浙江省的池子里看,这并非好的选筹。在这里:

第一选择只有杭州,其次是杭州-绍兴-宁波这条线将会是主线。

如果放在全国,苏州,无锡,大湾区性价比会更好些。毕竟我们是要把钱发挥到最大化。

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